L’Agence du revenu du Québec s’est prononcée en octobre dernier sur la location de logement à une personne liée. Elle est venue confirmer sa politique soutenant les cotisations émises récemment aux contribuables détenant des immeubles locatifs.
La situation couramment rencontrée est celle où le propriétaire d’un immeuble locatif loue un logement à une personne qui lui est liée en réduisant le prix du loyer. Elle permet généralement à cette personne liée de couvrir les charges reliées au logement. Ces deux facteurs contribuent à réduire le profit réalisé lors de la location et donc l’impôt sur le revenu payable par le locateur. Rappelons qu’aux fins de la Loi sur les impôts (LI), une personne est liée à un contribuable si elle est unie par les liens du sang, du mariage, de l’union de fait ou de l’adoption. Il s’agit notamment pour les liens du sang, de l’enfant avec ses parents, de frères, sœurs.
Généralement, le propriétaire d’un immeuble locatif peut déduire la totalité des dépenses relatives à cet immeuble sur la base que celles-ci sont gagnées en vue de produire un revenu locatif. Par contre, lorsqu’un logement est loué à une personne liée, l’Agence limite la déduction des dépenses inhérentes au logement loué à un parent dans une proportion tenant compte de l’écart qui existe entre le loyer payé par la personne liée et la juste valeur marchande de ce loyer. Citons l’exemple d’un loyer exigible d’un parent à 300 $ par mois alors que la valeur d’un loyer pour un logement comparable est de 600 $, la dépense déductible sera limitée à 50 % de la dépense totale relative au loyer, car le loyer payé représente 50 % de la valeur d’un loyer comparable.
Une question se pose cependant : comment établir la valeur marchande de ce loyer? L’Agence utilise la méthode des comparables pour déterminer la valeur du loyer. Cette méthode est souvent remise en question, car plusieurs variantes peuvent influencer la valeur d’un loyer. Par exemple, des facteurs comme la proximité des services, des rénovations récentes ou le fait que le locataire habite le logement depuis plusieurs années peuvent faire en sorte que le loyer visé n’a pas subi de hausses annuelles au même rythme que celles du marché.
Rappelons que cette position ne vise pas le logement occupé par le propriétaire lui-même, car dans cette situation, les dépenses afférentes à ce logement sont totalement non déductibles, car elles sont de nature personnelle.
Comme propriétaire d’immeuble locatif, il faut donc demeurer vigilant au niveau des dépenses déduites lorsque le logement est loué à une personne liée. Une grande prudence s’impose également lorsque des pertes locatives sont réclamées sur ces logements, car l’Agence pourrait se questionner sur l’aspect commercial de l’activité et ensuite sur la portion déductible des dépenses. Il n’est pas certain que l’Agence aura la même vision de la relation d’affaires établie avec ce parent que celle présentée à l’origine !
